HUG 전세보증 선순위채권 계산｜근저당 있으면 보증한도 얼마까지?

내용 확인 기준 : 2026년 10월 1일

집에 근저당이 있다고 해서 HUG 전세보증에 무조건 가입할 수 없는 것은 아닙니다.

중요한 것은 근저당 등 선순위채권이 얼마나 있는지와 이를 빼고 남는 보증한도가 전세보증금을 얼마나 커버하는지입니다.

기본 계산식은 주택가격 × 90% - 선순위채권 등 = 보증한도입니다.

HUG 전세보증은 근저당이 있어도 가입할 수 있나요?

가능할 수 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)는 전세보증금반환보증의 가입조건 중 하나로 전세보증금과 선순위채권 등을 함께 확인합니다.

즉, 등기부등본에 근저당권이 있다는 사실 하나만으로 무조건 가입이 거절되는 것은 아닙니다.

다만 선순위채권이 너무 많으면 보증한도가 줄어들거나 가입이 불가능할 수 있습니다.

가장 먼저 알아야 할 계산식

HUG 보증한도

주택가격 × 담보인정비율 90% - 선순위채권 등

여기에서 중요한 표현이 주택가격과 주택가액입니다.

HUG는 보증요건 설명에서 주택가격에 담보인정비율 90%를 적용한 금액을 주택가액으로 사용하고 있습니다.

따라서 계산을 단순화하면 다음과 같습니다.

주택가격 3억원
× 90%
= 주택가액 2억7천만원

선순위채권은 무엇인가요?

쉽게 말하면 내 전세보증금보다 먼저 변제받을 수 있는 채권입니다.

대표적인 것이 등기부등본 을구에서 확인하는 근저당권 등 담보채권입니다.

HUG는 선순위채권을 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권으로 설명합니다.

단독·다가구·다중주택의 경우에는 다른 세입자의 선순위 전세보증금 등도 함께 고려해야 해서 아파트보다 계산이 더 복잡합니다.

선순위채권 60% 기준은 어떻게 계산하나요?

HUG의 일반적인 가입요건에서는 선순위채권이 주택가액의 60% 이내여야 합니다.

여기서 주의할 점은 주택가격의 60%라고 단순 계산하면 안 된다는 것입니다.

HUG가 사용하는 주택가액은 주택가격 × 담보인정비율 90%입니다.

주택가격 3억원 예시

주택가격 : 3억원
주택가액 : 3억원 × 90% = 2억7천만원
선순위채권 60% 기준 : 2억7천만원 × 60% = 1억6,200만원

따라서 이 예시에서는 선순위채권이 1억6,200만원을 초과한다면 60% 기준을 충족하지 못할 수 있습니다.

근저당 1억원이면 보증한도는 얼마인가요?

반응형

주택가격이 3억원이고 선순위채권이 1억원이라고 가정해보겠습니다.

주택가격 3억원
× 90%
= 2억7천만원

2억7천만원
- 선순위채권 1억원
= 보증한도 1억7천만원

즉, 다른 조건에 문제가 없다는 가정에서 계산상 보증한도는 1억7천만원입니다.

전세보증금이 1억5천만원이라면?

위 예시에서 보증한도가 1억7천만원이고 전세보증금이 1억5천만원이라면 보증금이 계산상 보증한도 안에 들어옵니다.

또 선순위채권 1억원은 주택가액 2억7천만원의 60%인 1억6,200만원보다 적습니다.

따라서 선순위채권·보증한도 조건만 놓고 보면 가입 가능 범위에 들어갈 수 있습니다.

다만 실제 가입 여부는 다른 요건까지 모두 충족해야 최종 결정됩니다.

전세보증금이 2억원이면 어떻게 되나요?

같은 집이라고 해보겠습니다.

주택가격 : 3억원
주택가액 : 2억7천만원
선순위채권 : 1억원
보증한도 : 1억7천만원
전세보증금 : 2억원

전세보증금 2억원이 보증한도 1억7천만원보다 큽니다.

여기서 2026년 10월의 제도변화를 같이 봐야 합니다.

2026년 10월 30일부터 중요한 제도가 바뀝니다

HUG는 2026년 10월 30일 신규 보증신청 건부터 전세보증금 전액 보증 방식으로 변경한다고 공지했습니다.

기존에는 보증한도 안에서 전세보증금의 전부 또는 일부 금액을 보증받는 방식이 가능했습니다.

하지만 10월 30일부터는 보증한도 안에서 전세보증금 전액을 보증해야 합니다.

2026년 10월 30일 이후 신규 신청

전세보증금 2억원인데
계산된 보증한도가 1억7천만원이라면

보증한도가 전세보증금 전액을 커버하지 못하므로 가입조건을 충족하기 어려워집니다.

따라서 10월 30일 이후에는 계약 전에 보증한도를 계산하는 중요성이 더 커집니다.

2026년 10월 1일부터 바뀐 내용도 있습니다

오늘인 2026년 10월 1일부터는 임대인 관련 보증심사 기준도 강화됐습니다.

기존에는 HUG가 대신 전세보증금을 반환한 뒤 임대인이 HUG에 갚지 않은 경우 등을 중심으로 보증을 제한했습니다.

하지만 2026년 10월 1일 신규 보증신청 건부터는 HF 또는 SGI서울보증이 대신 반환한 전세보증금을 아직 상환하지 않은 임대인까지 보증금지 대상이 확대됐습니다.

다만 임대인이 해당 보증기관에 반환금을 다시 상환한 경우에는 이 보증금지 대상에서 제외될 수 있습니다.

임대인이 이런 대상인지 확인할 수 있나요?

HUG는 안심전세앱에서 보증3사 미반환 임대인 정보를 확인할 수 있도록 안내하고 있습니다.

안심전세앱
→ 안심조회
→ 임대인 정보조회
→ 안심임대인 조회

따라서 전세계약 전이라면 집 자체의 가격과 근저당만 볼 것이 아니라 임대인 관련 정보까지 함께 확인하는 것이 좋습니다.

등기부등본에서 어디를 봐야 하나요?

선순위채권을 확인할 때는 등기부등본의 을구가 중요합니다.

을구에서는 근저당권 등 소유권 이외의 권리관계를 확인할 수 있습니다.

반대로 갑구에서는 소유권과 함께 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 등 권리침해 사항이 있는지 확인해야 합니다.

등기부 확인

갑구 → 소유권·압류·가압류·경매·가처분·가등기 등
을구 → 근저당권 등 담보권

근저당 설정금액을 그대로 선순위채권으로 보면 되나요?

등기부에 표시된 금액을 확인하는 것은 중요하지만, 실제 보증심사에서 반영되는 선순위채권 등의 범위는 주택유형과 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 단독·다가구·다중주택은 다른 세입자의 보증금, 후순위·공실의 최우선변제금 등까지 고려될 수 있습니다.

따라서 복잡한 주택이라면 등기부의 근저당 금액 하나만 넣어서 가입 가능 여부를 확정하면 안 됩니다.

다가구주택은 왜 계산이 더 복잡한가요?

다가구주택은 여러 세입자가 하나의 건물을 임차하고 있지만 아파트처럼 각 호실이 독립적으로 구분등기된 구조와 다릅니다.

HUG는 단독·다가구·다중주택의 경우 신청인보다 우선하는 다른 세입자의 전세보증금 등을 선순위채권 등에 포함해 계산합니다.

또 이들 주택은 타 세입자의 선순위보증금과 선순위채권 등의 합계에 대해 추가적인 한도조건도 확인합니다.

따라서 다가구주택은 내 전세보증금 + 집주인의 근저당만으로 계산하지 않는 것이 중요합니다.

전세보증금과 선순위채권을 합친 금액도 확인해야 하나요?

네.

기본적으로 전세보증금과 선순위채권 등을 더한 금액이 주택가격 × 90% 안에 들어오는지도 확인합니다.

주택가격 1억원 공식 예시

주택가격 : 1억원
보증한도 기준 : 9천만원

전세보증금 9,500만원 → 기준 초과
전세보증금 9,000만원 → 다른 조건 충족 시 가능 범위

전세보증금 4,000만원 + 선순위채권 5,500만원
→ 합계 9,500만원
→ 기준 초과

또 이 사례의 선순위채권 5,500만원은 주택가액 9,000만원의 60%인 5,400만원도 초과합니다.

따라서 이 경우에는 두 기준 모두 문제가 됩니다.

집값은 어떤 금액을 사용하나요?

보증 계산에서 말하는 주택가격을 내가 생각하는 시세와 동일하다고 보면 안 됩니다.

HUG는 주택유형에 따라 공시가격, 감정평가금액 등 정해진 주택가격 산정기준을 적용합니다.

따라서 부동산 앱에서 “우리 집은 3억원 정도 한다”고 보이는 것만으로 보증한도를 확정할 수 없습니다.

실제 HUG에서 인정하는 주택가격을 먼저 확인해야 합니다.

계약 전에 계산할 때 순서

① HUG가 인정하는 주택가격 확인

② 주택가격 × 90% 계산

③ 등기부 등을 통해 선순위채권 확인

④ 선순위채권이 주택가액의 60% 이내인지 확인

⑤ 주택가액에서 선순위채권 등을 차감해 보증한도 계산

⑥ 전세보증금이 보증한도 안에 들어오는지 확인

⑦ 권리침해·위반건축물·신청기한 등 다른 가입조건 확인

보증한도만 맞으면 무조건 가입할 수 있나요?

아닙니다.

보증한도는 여러 가입조건 중 하나입니다.

실제 보증심사에서는 전입신고와 확정일자, 등기부 권리관계, 주택 소유관계, 전세계약기간, 공인중개사 계약 여부, 건축물대장의 위반건축물 표시 등 다른 요건도 함께 확인합니다.

따라서 계산 결과가 맞더라도 다른 조건에서 가입이 제한될 수 있습니다.

2026년 10월 계약이라면 특히 무엇을 확인해야 하나요?

✔ HUG가 인정하는 주택가격
✔ 선순위채권 금액
✔ 선순위채권 60% 조건
✔ 실제 보증한도
✔ 10월 1일부터 강화된 미반환 임대인 기준
✔ 10월 30일 이후 신청이라면 전세보증금 전액 보증 조건
✔ 등기부 갑구·을구 권리관계
✔ 다른 HUG 가입조건

결론

HUG 전세보증은 근저당이 있다는 이유만으로 무조건 가입이 불가능한 것은 아닙니다.

핵심은 주택가격 × 90%에서 선순위채권 등을 뺀 보증한도입니다.

또 선순위채권 자체도 주택가액의 60% 이내라는 조건을 확인해야 합니다.

예를 들어 주택가격이 3억원이고 선순위채권이 1억원이라면 단순 계산상 보증한도는 1억7천만원입니다.

하지만 2026년 10월에는 제도변화가 이어집니다.

10월 1일부터는 보증3사의 미반환 임대인에 대한 보증제한이 확대됐고, 10월 30일부터는 신규 신청 시 보증한도 안에서 전세보증금 전액을 보증하는 방식으로 변경될 예정입니다.

따라서 계약 전에는 단순히 “근저당이 있나 없나”만 볼 것이 아니라 보증한도를 직접 계산하고 최신 HUG 가입조건까지 함께 확인하는 것이 중요합니다.

HUG 공식 기준 확인

HUG 전세보증금반환보증 상품 안내 확인하기