전세계약 만료 전 이사할 때 보증금 언제 받을까｜중도해지·3개월 통보 차이

내용 확인 기준 : 2026년 10월

전세계약 기간이 아직 남아 있는데 임차인이 먼저 이사를 나간다고 해서 집주인이 즉시 보증금을 돌려줘야 하는 것은 아닙니다.

가장 먼저 확인할 것은 현재 계약이 처음 정한 계약기간 중인지, 묵시적으로 갱신된 상태인지, 계약갱신요구권으로 갱신된 상태인지입니다.

특히 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권으로 갱신된 계약은 임차인이 해지를 통보한 뒤 3개월이 지나면 해지 효력이 발생할 수 있지만, 최초 계약기간 중인 경우는 같은 방식으로 처리되지 않습니다.

전세계약 기간이 남았는데 그냥 나갈 수 있나요?

이사는 할 수 있지만 이사를 나가는 것과 임대차계약을 법적으로 끝내는 것은 다른 문제입니다.

예를 들어 2년 전세계약을 체결했고 아직 계약기간이 8개월 남아 있다면, 임차인이 개인 사정으로 이사한다고 해서 그 사실만으로 계약이 자동 종료되는 것은 아닙니다.

계약서에 중도해지 특약이 있거나, 임대인과 임차인이 합의하거나, 법적으로 계약을 해지할 수 있는 별도의 사유가 있어야 합니다.

처음 체결한 전세계약 중이라면?

처음 약정한 계약기간이 아직 남아 있다면 주택임대차보호법의 ‘언제든 해지 통보 후 3개월’ 규정을 그대로 적용하면 안 됩니다.

이 3개월 규정은 대표적으로 묵시적 갱신된 임대차에 적용되는 규정입니다.

최초 계약기간 도중 개인 사정으로 먼저 나가야 한다면 가장 현실적인 방법은 임대인과 합의해지를 협의하는 것입니다.

핵심

최초 계약기간 중 → 임차인이 일방적으로 “3개월 뒤 끝내겠습니다”라고 한다고 자동 종료되는 것은 아님

묵시적 갱신 → 임차인이 언제든 해지 통보 가능, 임대인이 통지를 받은 뒤 3개월 후 효력 발생

묵시적 갱신된 전세계약이라면?

상황이 달라집니다.

주택임대차보호법 제6조의2는 묵시적으로 갱신된 임대차의 경우 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 규정합니다.

다만 통지한 즉시 계약이 끝나는 것은 아닙니다.

해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

계약갱신요구권으로 갱신한 경우도 3개월인가요?

네.

대법원은 임차인의 계약갱신요구로 임대차계약이 갱신된 경우에도 임차인이 언제든지 해지통지를 할 수 있고, 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다고 판단했습니다.

따라서 갱신된 계약이라면 최초 계약기간 중인 경우와 구분해서 봐야 합니다.

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3개월은 언제부터 계산하나요?

임차인이 메시지를 작성한 날이 아니라 임대인에게 해지 의사가 도달한 날이 중요합니다.

문자나 카카오톡 등으로 통지했다면 상대방이 실제로 받은 사실을 확인할 수 있도록 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.

분쟁 가능성이 있다면 내용증명 등을 이용해 해지통지를 한 날짜와 내용을 객관적으로 남기는 방법도 있습니다.

집주인이 “새 세입자를 구해야 보증금을 준다”고 한다면?

먼저 현재 계약의 상태를 확인해야 합니다.

최초 약정한 계약기간 중에 임차인의 개인 사정으로 중도해지를 요청하는 상황이라면, 임대인이 새 임차인을 구하는 것을 조건으로 합의해지에 동의하는 경우가 실제로 있습니다.

그러나 새 임차인을 구하는 것이 모든 중도해지의 법적 필수조건인 것은 아닙니다.

특히 이미 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구로 갱신된 계약에서 법에 따라 해지 효력이 발생하는 경우와는 구분해야 합니다.

새 세입자는 꼭 임차인이 직접 구해야 하나요?

법에서 모든 경우에 기존 임차인이 반드시 새 임차인을 구해야 한다고 정해놓은 것은 아닙니다.

최초 계약기간 도중 합의해지를 요청하는 경우에는 임대인과의 협상 과정에서 새 임차인을 구하는 조건이 제시될 수 있습니다.

따라서 “새 세입자를 구해야 한다”는 말이 계약상 의무인지, 단순 합의조건인지 확인하는 것이 중요합니다.

중개수수료는 기존 임차인이 내야 하나요?

무조건 그렇다고 단정할 수 없습니다.

계약기간 중 임차인의 요청으로 조기 종료하면서 새 임차인을 구하는 경우 중개보수 부담을 두고 당사자 사이에 협의하는 사례가 많습니다.

하지만 모든 중도해지에서 기존 임차인이 법적으로 무조건 중개수수료를 부담해야 한다고 일률적으로 정해진 것은 아닙니다.

계약서의 특약, 중도해지 사유, 임대인과의 합의내용을 먼저 확인하세요.

합의해지를 한다면 꼭 적어둘 내용

✔ 계약 종료일
✔ 실제 이사·주택 인도일
✔ 보증금 반환일
✔ 보증금 반환금액
✔ 관리비·공과금 정산방법
✔ 새 임차인을 구할 필요가 있는지
✔ 중개보수 부담 주체
✔ 원상복구 범위

말로만 “나가도 된다”고 합의하기보다 문자나 별도의 합의서로 종료조건을 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.

보증금은 이사하는 날 무조건 받을 수 있나요?

계약이 적법하게 종료됐는지부터 확인해야 합니다.

계약 종료가 확정됐다면 보증금 반환과 주택 인도는 서로 밀접하게 연결됩니다.

하지만 최초 계약기간이 아직 남아 있는데 임대인이 중도해지에 동의하지 않은 상태라면, 임차인이 먼저 이사했다는 사실만으로 보증금 반환기한이 자동으로 앞당겨진다고 보기 어렵습니다.

보증금을 받기 전에 먼저 이사해도 될까요?

주의해야 합니다.

특히 보증금을 받지 못한 상태에서 전입신고를 새 주소로 옮기고 주택 점유까지 넘기면 기존에 확보했던 대항력·우선변제권과 관련해 문제가 생길 수 있습니다.

따라서 임대차가 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한 채 먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토하는 것이 중요합니다.

임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?

주택임대차보호법은 임대차가 끝난 후에도 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다.

즉, 단순히 계약기간이 남아 있는 상태에서 보증금을 빨리 받고 싶다는 이유만으로 사용하는 절차는 아닙니다.

먼저 임대차가 적법하게 종료돼야 합니다.

보증금을 안 돌려주면 어떻게 해야 하나요?

임대차가 실제로 종료됐는데도 보증금을 반환하지 않는다면 다음 절차를 검토할 수 있습니다.

1. 임대차 종료 및 보증금 반환 요구를 기록으로 남기기
2. 내용증명 등으로 반환 요구
3. 이사가 필요하면 임차권등기명령 검토
4. 보증보험 가입자는 보증기관 청구요건 확인
5. 필요한 경우 지급명령·보증금반환소송 등 법적 절차 검토

계약기간 중 이사해야 할 때 가장 먼저 볼 것

✔ 최초 계약기간 중인지
✔ 묵시적 갱신인지
✔ 계약갱신요구권으로 갱신했는지
✔ 중도해지 특약이 있는지
✔ 임대인이 합의해지에 동의하는지
✔ 새 임차인·중개보수 조건이 합의됐는지
✔ 보증금 반환일을 서면으로 정했는지

상황별로 정리하면

상황	임차인의 해지
최초 계약기간 중	원칙적으로 합의·특약·법적 해지사유 확인 필요
묵시적 갱신	언제든 통지 가능, 도달 후 3개월 뒤 효력
계약갱신요구 후 갱신	언제든 통지 가능, 도달 후 3개월 뒤 효력

결론

전세계약 만료 전에 이사를 가야 한다면 단순히 “3개월 전에 말하면 된다”고 생각하면 안 됩니다.

처음 계약한 기간이 아직 남아 있는지, 묵시적으로 갱신됐는지, 계약갱신요구권으로 갱신됐는지에 따라 해지방법이 달라집니다.

최초 계약기간 중에는 임대인과 합의해지 조건을 명확하게 정하는 것이 중요하고, 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구 후 갱신된 계약은 해지통지가 임대인에게 도달한 뒤 3개월이 지나면 효력이 발생할 수 있습니다.

또 보증금을 돌려받지 못한 상태로 먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령 등 보증금을 보호할 절차도 함께 확인해야 합니다.

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